A escolha em relação à moradia é uma das mais importantes na nossa trajetória. Antes de tudo, apesar de existir um ponto de vista financeiro para te responder, ressalto a importância de que ele não deixe de permear questões pessoais.
Pagar aluguel é jogar dinheiro fora? Não.
Essa frase se repete muito quando se compara financiamento com aluguel. Argumenta-se que se você financiar, depois de pagar as parcelas, terá ao menos o imóvel ao final.
Tal raciocínio não considera que o valor da parcela e do aluguel não são os mesmos. Se a diferença entre os dois for investida e render juros, também resulta em um patrimônio lá na frente.
O que deve ser analisado é se este patrimônio será maior ou menor que o valor do imóvel.
Existem ainda peculiaridades em relação a aquisições via consórcio ou a financiamento em construção, que devem ser estudadas com cautela.
Mas mesmo se comprar à vista, a resposta não é tão simples. Já que o dinheiro empregado na operação também poderia ser investido em aplicações financeiras.
Dessa forma, teremos que fazer uma comparação. Sugiro então que o aluguel seja entendido como um percentual do valor do imóvel.
– Hoje, 0,35% é uma referência razoável, apesar de não existir uma regra rígida para isso. Se você adquire um imóvel à vista, deixa de ter essa despesa.
– Custos como rateio de condomínio, vacância e certos tipos de manutenção não são parte da realidade do inquilino e irão passar a fazer parte da realidade do proprietário. Por isso sugiro reduzir a referência para 0,32%.
Mas, como proprietário, você também irá lidar com a valorização ou desvalorização do imóvel. Qual é a expectativa neste sentido?
São muitos os fatores que podem influenciar o mercado imobiliário: crescimento da economia; inflação; taxas de juros; tendência demográfica; desenvolvimento da região; políticas em relação ao financiamento imobiliário; aspectos legais relacionados à relação inquilino-proprietário; entre outros.
Perspectivas de valorização sempre envolvem complexidade e incertezas. Para não perder o foco, seguiremos nossa comparação utilizando títulos do governo, que vão fornecer uma referência base para o leitor.
Hoje, as rentabilidades, ao mês, de muitos títulos do governo têm ficado entre 0,4% e 0,55% acima da inflação, antes de impostos. O que é mais do que os 0,32% que calculamos para o aluguel.
Já os impostos dos títulos públicos, após 2 anos, seriam de 15% sobre a rentabilidade. No caso do imóvel, entre impostos na locação e eventual lucro, a tributação média seria menor que 15% – por se tratar de moradia própria e não envolver fluxo de recebimento de aluguéis.
Mas essa vantagem não chegaria a compensar a diferença que consegue ser obtida hoje em títulos públicos.
Também vale destacar que é preciso cuidado ao comparar ativos com diferentes riscos. Ao contrário da crença de que imóveis tem menor risco por serem sólidos e tangíveis, são os títulos públicos que devem ser considerados assim.
Portanto, tanto para compensar o risco tomado, quanto para compensar a diferença entre os percentuais apresentados, o imóvel teria que valorizar razoavelmente acima da inflação. Somente assim, a compra se mostraria financeiramente vantajosa em relação aos títulos.
Uma ressalva importante na simulação é de que negociações diferentes podem ter impacto significativo. Se o imóvel for adquirido bem abaixo de mercado e o aluguel equivalente representar muito mais do que 0,35%, comprar pode ser vantajoso. Por outro lado, se você conseguir alguma locação a 0,25% do preço, puxaria a corda mais para o aluguel.
De qualquer forma, tanto no aluguel quanto na aquisição, reflexões básicas muitas vezes são subestimadas. E elas impactam bastante o bolso. Meditar sobre o espaço que precisa para viver com conforto é um bom exemplo. Espaços maiores têm custos maiores, seja no aluguel ou na casa própria.
Entender o seu momento também é essencial. Você tem dinheiro suficiente para decorar esse apartamento? Terá que zerar as suas reservas e contrair outras dívidas para fazer isso? É comum errar a mão nesse momento e transformar o sonho em dor de cabeça.
‘Comprar ou alugar’ não é uma decisão isolada, mas sim parte de um planejamento de vida. Deve ponderar seus valores, vontades, aspirações e até questões mais formais, como seu regime de casamento.
A mensagem que gostaria de passar aqui é de que não existe uma resposta mágica – que forneça a certeza de ganhos expressivos com base apenas nessa decisão.
Se por um lado não podemos dizer que pagar aluguel é jogar dinheiro fora, por outro, não temos bola de cristal para dizer com precisão qual vai ser a valorização de um imóvel.
É fácil cair na tentação de dizer o que vai ou não vai acontecer. Mas não é possível antecipar as surpresas que o mercado nos reserva. Nem existe resposta definitiva e estática.
Portanto, minha sugestão é a de considerar, sim, a matemática apresentada, mas também olhar para si mesmo e para as suas particularidades. Elas são o cerne de um bom planejamento financeiro.
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